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21 de Outubro de 2017

5 coisas que você precisa saber sobre a compra do imóvel no Programa Minha Casa, Minha Vida

Rafael Souza Rachel, Advogado
Publicado por Rafael Souza Rachel
ano passado

5 coisas que voc precisa saber sobre a compra do imvel no Programa Minha Casa Minha Vida

A maioria das pessoas que vivem de aluguel, sonham em ter a sua casa própria. No mercado são inúmeros os empreendimentos novos ofertando imóveis com facilidades de pagamento e que fazem parte do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV. O programa é destinado a compra de imóveis novos, geralmente, os consumidores fecham a compra desses imóveis ainda na planta.

Esses empreendimentos englobados pelo PMCMV transparece que a aquisição do imóvel ocorre de forma simples, sem muita burocracia e por um custo baixo, pois há possibilidade de consegui subsídio do governo. Esse subsídio reduz o valor que o comprador teria que dar como entrada, além disso, o valor a financiar também reduz, além das condições de pagamento da entrada, que as construtoras tem facilitado bastante.

Mas nem tudo é tão simples assim no PMCMV, como todos sabem, o programa visa facilitar a compra do primeiro imóvel, porém facilitar, não quer dizer dar ou doar. Assim, existem custos que são arcados e coisas que podem ocorrer durante o processo de aquisição, que nem sempre são mencionados pelos corretores.

Pois bem, vejamos as cincos coisas, que julgo ser as mais importantes, pois mexe no bolso, que o consumidor precisa saber sobre a aquisição do imóvel pelo Programa Minha Casa Minha Vida, antes de adquiri-lo:

1ª A aprovação do financiamento

A construtora geralmente faz uma pré-análise cadastral do proponente comprador junto ao correspondente bancário para verificar se o financiamento pode ser liberado. Essa pré-análise, mesmo positiva, não garante que o financiamento será liberado, pois após a assinatura do contrato junto a construtora, os documentos do clientes é encaminhado para o banco e será analisado novamente, nesse período, o banco poderá solicitar novas documentações ou negar o financiamento. Qualquer alteração nos dados cadastrais do cliente, poderá alterar a liberação do financiamento. Por exemplo, se a renda do comprador aumentar, devido a aumento do salário, e esse aumento, fizer com que ele saia da faixa de renda ao qual está enquadrado, os valores a financiar, de subsídio e até mesmo a aquisição do imóvel pelo PMCMV poderá ser alterado.

2ª O subsídio

O valor do subsídio varia conforme renda e localidade onde o consumidor está adquirindo o imóvel. O comprador que está enquadrado na faixa de renda 3, que corresponde a renda familiar acima de R$ 3.600,00 não tem subsídio. O subsídio é um valor que o governo concede a famílias para aquisição da casa própria, objetivando reduzir o valor do montante a financiar e o que reduz, como consequência, o valor que seria necessário para dar de entrada a construtora. Assim, o comprador precisa dar uma entrada para comprar o imóvel maior do que quem tem o subsídio. O valor da entrada depende de quanto o banco irá liberar de valor a ser financiado. O Banco do Brasil atualmente está liberando até 80% do valor do imóvel, com isso, se a pessoa não tem subsídio, terá que pagar os 20% restantes a construtora. Porém, as construtoras tendem a facilitar o pagamento da entrada. Há construtoras que parcelam a entrada em até 36 vezes.

3ª A taxa de evolução de obra

Quando o financiamento junto ao banco é liberado e o cliente assina o contrato com a instituição financeira, há uma taxa, chamada de taxa de evolução de obra, que é cobrada mensalmente. Essa taxa de evolução de obra pode chegar ao valor da parcela que o consumidor pagaria referente ao financiamento. Esse valor pago, não deduz o saldo devedor junto ao banco. Essa taxa só é deixada de ser paga, geralmente, quando o comprador recebe as chaves do imóvel. Inclusive, tem vários consumidores que pagaram essa taxa durante o período em que houve atraso na entrega do imóvel. Há muitos questionamentos sobre a legalidade dessa cobrança, porém irei tratá-lo em outro artigo para não estender mais esse tópico.

4ª O valor residual do imóvel

Outra coisa que acontece entre o momento em que o cliente assina com a construtora e assina o contrato de financiamento com o banco, lembrando que esses dois atos ocorrem em momentos distintos e sei de casos que ocorreram em mais de seis meses de intervalo, é a cobrança de um valor de diferença do imóvel. Durante esse período o valor do imóvel sofre reajuste, explicando de forma simplificada, conforme a evolução da taxa do mercado que é utilizada pelas construtoras. Esse valor precisa ser pago antes da assinatura do contrato com o banco. A assinatura do contrato de financiamento é condicionado ao pagamento dessa diferença ou a assinatura da confissão de dívida por parte do comprador, que poderá negociar o parcelamento do pagamento junto a algumas construtoras. Já vi casos em que o valor de diferença chegou a 10% do valor do imóvel. Também há bastante questionamento quanto a legalidade dessa cobrança, porém tarei será tratado em outro artigo.

5ª Atraso na entrega do imóvel

No contrato de compra do imóvel é previsto que haja um atraso na entrega do imóvel de até 180 dias, ou seja, seis meses, por isso é importante que o comprador tenha ciência e conte sempre que o atraso aconteça. É importante, também, sempre acompanhar as obras e conversar com a construtora para manter-se atualizado a cerca da evolução das obras. Muitas pessoas compram o imóvel achando que receberão dentro da data prevista de entrega e fazem planejamentos com base nessa data, como agendar o casamento para essa época ou comprar materiais de reforma, por exemplos. Então a fim de evitar esse tipo de problema, sempre considere os que pode haver atraso na entrega.

Diante do exposto, pode verificar que apesar de facilitada a aquisição do imóvel adquirido pelas construtoras através do PMCMV, o consumidor precisa ter ciência que parte do seu orçamento será comprometido para pagar taxas, entrada e parcelas de financiamento do imóvel. Há muitas pessoas que não conseguem arcar com todos esses valores e acabam tendo que desistir da aquisição do imóvel, com isso é comum a construtora reter até 30% do valor que já foi pago.

Assim, é aconselhado sempre a pesquisar bastante antes de fechar o contrato. É importante conversar com corretores para verificar as condições de pagamento, conversar com o banco e checar os valores cobrados quando assume um contrato de financiamento e conversar com outros consumidores que já adquirirão o imóvel na mesma modalidade e buscar conhecer como foi o processo de aquisição e custos envolvidos. Dessa forma, o comprador poderá analisar se essa aquisição está dentro de suas possibilidades financeiras e evitará possíveis prejuízos e dor de cabeça.

Fonte da Imagem: Pixabay

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